임대차 기간 중 집주인이 주택을 팔아도 세입자가 곧바로 집을 비우거나 새 계약을 맺어야 하는 것은 아닙니다. 다만 새 소유자에게 기존 계약을 주장할 수 있는지는 대항력 요건을 갖췄는지에 따라 달라집니다.
새 집주인이 계약을 이어받는 경우
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 취득합니다. 이 상태에서 주택이 양도되면 주택임대차보호법에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다. 계약기간과 보증금 반환 의무도 새 임대인에게 이어지므로, 소유자가 바뀌었다는 이유만으로 세입자가 다시 계약서를 쓰거나 보증금을 새로 지급할 필요는 없습니다. 확정일자는 대항력과 별도로 우선변제권과 관련되므로, 보증금 보호를 위해 확인해 두는 편이 좋습니다.
확인하고 보관할 사항
등기부등본에서 소유권 이전 여부와 새 소유자를 확인하고, 임대인 변경 안내와 기존 계약서, 보증금 지급 내역을 보관하세요. 새 소유자에게 월세를 낼 계좌를 서면으로 확인하고, 계좌 명의가 불분명하면 임의로 송금하지 말고 소유권 및 권한을 확인해야 합니다. 주택을 인도받거나 주민등록을 마치기 전에 소유권이 넘어간 경우에는 임대인 지위 승계가 당연히 인정되지 않을 수 있으므로 계약 내용과 매매 관계를 별도로 살펴야 합니다.
자주 묻는 질문
새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하면 꼭 써야 하나요?
기존 계약이 유효하다면 재작성은 원칙적으로 필수는 아닙니다. 작성하더라도 보증금·기간·특약이 불리하게 바뀌지 않는지 확인하고, 기존 계약을 대체하는지 단순 확인용인지 분명히 하세요.
보증금은 전 집주인에게 돌려달라고 해야 하나요?
대항력을 갖춘 임차인의 경우 임대인 지위를 승계한 새 소유자에게 반환을 청구하는 것이 원칙입니다. 소유권 이전 시점과 대항력 취득 시점이 엇갈리면 달라질 수 있습니다.